Recomendaciones para el autopromotor

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PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN DARSE DESDE QUE SE PLANTEA LA IDEA DE CONSTRUIR UN EDIFICIO HASTA QUE SE MATERIALIZA

La siguiente relación de pasos y procedimientos es una aproximación a la realidad, planteada como una ayuda u orientación al cliente.
No se trata de una relación exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.

Básicamente necesita un proyecto técnico visado, redactado por un profesional con competencias legales. Con dicho proyecto usted seguramente deberá realizar las siguientes tareas:

– Solicitar la licencia urbanística en el ayuntamiento.
– Contratar un constructor.
– Contratar una póliza de seguro por daños materiales (obligatoria para obra nueva si cambia de propietario antes de 10 años desde la fecha de construcción).
– Solicitar un crédito hipotecario con una entidad bancaria.

 

A) ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO

Contactar con un profesional para que le asesore.
Si está leyendo este documento ya ha dado el primer paso. Debe dejarse aconsejar por el
Deberá informar al arquitecto de todos los contactos relacionados con el proyecto que mantenga con terceros profesionales o industriales, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.
Facilite al arquitecto toda la documentación y datos que le solicite para la redacción del proyecto.
Rellene el cuestionario de proyecto con rigor y sinceridad, procure ser preciso, respondiendo sin ambigüedades. Todos estos datos serán tratados con la confidencialidad de la relación profesional arquitecto-cliente. Con ello conseguirá que el producto final se ajuste fielmente sus necesidades reales.
El arquitecto analizará cada una de las respuestas que usted escriba en el cuestionario, y le hará una serie de preguntas o comentarios de aclaración para afinar al máximo en sus preferencias y evitar la aparición de posibles incompatibilidades.
Encargue un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto.

Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante el proceso de proyecto y construcción del edificio.
No crea que sólo necesitará un arquitecto, generalmente necesitará la presencia de más profesionales:

a) Fase de redacción de proyecto
En esta fase interviene fundamentalmente el arquitecto superior junto con otros técnicos, generalmente especialistas relacionados con instalaciones.
Coordinador en materia de seguridad y salud en fase de proyecto: generalmente no será preciso. Esta labor suele realizarla el arquitecto y su equipo durante la misma redacción del proyecto.

b) Fase de obra
Aquí intervienen muchas personas y organismos, fundamentalmente los siguientes:

– Arquitecto: es el director máximo de la obra.

– Arquitecto técnico o aparejador: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto mucho más estrecho con los trabajos, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.

– Coordinador en materia de seguridad y salud en la construcción: es necesario cuando las obras superan una determinada cantidad económica y cuando es previsible que en la obra vayan a coincidir simultáneamente trabajadores de distintas especialidades o hay subcontratistas (casi siempre). Su función es EXCLUSIVAMENTE comprobar las medidas de seguridad.

– Laboratorio de control de calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad que deben realizarse por un laboratorio especializado. Se encargan de realizar el estudio geotécnico del terreno así como de los ensayos de los distintos materiales (obligatorios siempre).

Infórmese de qué documentación necesita según la obra que vaya a construir.
No es lo mismo construir un chalet que un bloque de apartamentos o una granja. Tampoco es lo mismo construir un chalet con calefacción eléctrica que el mismo chalet con un tanque de gas propano, ni una reforma de una casa antigua.

 

B) ANTES DE INICIAR LAS OBRAS (I)

Cuando el proyecto haya sido acabado
El arquitecto depositará en el correspondiente colegio oficial de arquitectos los ejemplares del proyecto (por norma general siete copias). Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados con el arquitecto por la redacción del proyecto. Un ejemplar se quedará en el mismo colegio, otro se lo enviarán al arquitecto, y los cinco restantes serán para usted.

Solicitud de la licencia de obras en el ayuntamiento
Deberá solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto. Generalmente le pedirán dos o tres ejemplares del mismo, aunque dependiendo de la complejidad del mismo pueden solicitarle más (si necesita más copias solicíteselas al arquitecto).
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes:

– Informe urbanístico del técnico municipal.
– Informe de habitabilidad de la Diputación General correspondiente (en caso de viviendas o edificios destinados a albergar personas).
– Informe de la Comisión de Patrimonio (en caso de municipios con algún tipo de protección histórico-artística o cuando el edificio sobre el que se actúa está catalogado, o cuando se está próximo a un edificio catalogado).
– Informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio cuando el edificio en cuestión se erige en suelo clasificado como no urbanizable o cuando se trata de una actividad calificada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa.
– Informe del Servicio Provincial de Industria de la Diputación General correspondiente cuando hay instalaciones importantes.
– Informe del Servicio Provincial de Turismo de la Diputación General correspondiente cuando el edificio se destina a hotel, albergue, restaurante,…
– Informe de la Confederación Hidrográfica correspondiente si se producen vertidos a ríos, lagos,… o cuando se pretende disponer una fosa séptica
– etc.

Solicite ofertas a distintos industriales constructores y gremios
Para contratar a un constructor, contacte con varios de ellos y pídales presupuesto de las obras. Deberá proporcionarles la documentación de proyecto a los constructores de cara a que puedan ofrecerle una oferta precisa.

Características a analizar de cada oferta:

– Comprobar que la oferta incluye TODAS LAS PARTIDAS de la obra o si se dejan determinados capítulos sin presupuestar (fontanería, electricidad,…) Si es así deberá tener además en cuenta las ofertas de los industriales de estos capítulos (fontanero, electricista,…), bien porque se las proporcione el constructor (subcontratas del constructor), bien por que las consulte usted directamente a los distintos gremios (subcontratas del promotor).
– Examinar las FECHAS previstas de inicio y final de obra.
– Y por supuesto, el PRECIO. En principio, desconfíe de todas aquellas empresas que le facturen por tiempo o jornales: probablemente le pueda salir muy caro. Puede encontrar diferencias muy importantes de precios entre unos constructores y otros. No se deje deslumbrar por las ofertas más baratas, puede haber gato encerrado (distintas calidades y acabados).
– El TAMAÑO DE LA EMPRESA: una empresa muy pequeña es válida para obras pequeñas y sin complejidades técnicas, una empresa mayor suele tener más medios y mejor cualificación técnica, pero también suele costar más.

Es importante que analice el asunto de las SUBCONTRATAS:

– Las subcontratas suelen realizarse para tareas específicas y especializadas (instalaciones, carpinterías y algunos revestimientos). En general los que las realizan son especialistas en su trabajo, lo que es una garantía de calidad.
– Por contra. la presencia de subcontratas exige SIEMPRE la existencia de un COORDINADOR EN MATERIA DE SEGURIDAD Y SALUD EN LA OBRA, por lo que le costará más caro (salvo que no vayan a coincidir físicamente en la obra un subcontratista con otros trabajadores distintos de su especialidad, cosa francamente difícil).

Contratación del constructor
Antes de proceder a contratar pida asesoramiento al arquitecto, ya que este evaluará si las ofertas presentadas se ajustan al proyecto, sobre todo en calidades y materiales.
Una vez decidido quien será el constructor, es preferible que si va a hacer modificaciones en la obra las pacte con el contratista antes de empezar y contrate bajo un PRESUPUESTO CERRADO de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución, que todos los contratistas suelen cobrar algo más caras. En cualquier caso, pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto o a los precios que se designe en acuerdo entre constructor, promotor y dirección facultativa.
Es también muy recomendable que pacte una RESERVA DE GARANTÍA, esto es, usted solo abona un porcentaje (generalmente un 95%) de los trabajos facturados, y el 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra (generalmente un año) de esa forma podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor. Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).

Contrate a un arquitecto técnico
El arquitecto técnico es, en general, imprescindible y obligatorio en la mayoría de las obras (consulte con el arquitecto para su caso concreto). Aunque el arquitecto es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el arquitecto técnico o aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra. Revisa los materiales antes, durante y después de la ejecución y es, en general, quien asume las tareas de coordinación en materia de seguridad y salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el arquitecto técnico sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún arquitecto técnico, déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los arquitectos suelen colaborar con algún arquitecto técnico de confianza que es plenamente conocedor del proyecto.
Si usted quiere algún arquitecto técnico en particular, dígale al arquitecto quién es, para que pueda implicarse en el proyecto lo antes posible y conocerlo en profundidad.

En caso de que vaya a necesitar un crédito hipotecario
Si va a necesitar un crédito hipotecario deberá tener en cuenta lo siguiente:
– En el banco le solicitarán abundante documentación: copia del proyecto visado y de la licencia de obras como mínimo.
– Al contratar el seguro hipotecario casi con total seguridad el banco le obligará a contratar además el seguro de responsabilidad por daños en la construcción (obligatorio para obra nueva si la va a vender antes de diez años) con una determinada compañía, generalmente vinculada o dependiente del mismo banco, téngalo en cuenta para valorar las distintas ofertas de bancarias, ya que en general los bancos utilizan el reclamo de los tipos de interés, pero aprovechan estos resquicios para sacar más tajada a la operación.

Usted debería poder negociar libremente qué compañía de seguro contratar para la cobertura de los daños de edificación que se explicará mas adelante.

Contrate un OCT (organismo de control técnico) (solo en caso de obra nueva) y un laboratorio de ensayos
Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (solo para obra nueva no autopromoción y en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.

 

C) INICIO DE LAS OBRAS

Recuerde que NUNCA DEBE INICIAR LAS OBRAS si no ha obtenido la preceptiva licencia de urbanística o de obras, o no ha realizado el estudio geotécnico ni contratado una entidad de control de calidad.

Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el certificado de inicio de obra y obtener el libro de órdenes.

Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1997, y aunque los técnicos de la dirección facultativa cuentan con seguro de este tipo, los jueces suelen condenar al promotor en caso de siniestro (es el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra), por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

Exija al constructor un PLAN DE SEGURIDAD
El contratista principal y cada subconstratista están obligados a presentar cada uno un plan de seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como promotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud (o a la dirección facultativa en caso de que no hubiera coordinador por no ser necesario).
El coordinador o la dirección facultativa examinarán el plan de seguridad presentado por el constructor, y si procede emitirán la correspondiente ACTA DE APROBACIÓN o le comunicarán al constructor las deficiencias detectadas para que las subsane.

Comunique el inicio de obras a la autoridad laboral competente
Con el plan de seguridad aprobado, deberá usted, como promotor, comunicar el inicio de obras a la autoridad laboral competente.
Esta comunicación se realiza con un impreso normalizado, solicite un ejemplar a su arquitecto.

 

D) DURANTE LAS OBRAS

Compruebe la marcha de los trabajos
No se trata de sustituir a los profesionales, ellos realizan un control técnico sobre calidad de los materiales y de la ejecución, pero usted debe decidir aspectos fundamentales de la obra como los siguientes:

– Tipo y modelo de baldosas.
– Tipo y modelo de carpinterías.
– Tipo y modelo de radiadores
– Tipo y modelo de mecanismos eléctricos.
– Colores…

Cualquier duda que tenga no dude en plantearla a la dirección facultativa.
Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto, por intrascendente que parezca, deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa ANTES que al constructor.

Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un ACTA DE MODIFICACIÓN DE PROYECTO en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra (usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa).

Abonos parciales: certificaciones de obra
La relación económica va a tenerla usted directamente con el contratista (constructor). Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se la abone.
Es MUY RECOMENDABLE que siga el siguiente protocolo:

– Compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados (lo que se conoce como «relación valorada»). Si no hay relación valorada, solicítesela al constructor, de esta forma sabrá qué es lo que está pagando.
– Facilite una copia de la relación valorada a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado bien.
– Pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme a proyecto de forma correcta. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama «certificación de obra», en general no suele hacerse salvo en obras para la Administración, en las que es obligatorio.

Certificado final de obra
El certificado final de la obra será expedido por la dirección facultativa. La emisión del certificado final de obra implica que a todos los efectos LA OBRA ESTÁ ACABADA, por lo que sólo se emitirá este certificado cuando realmente se hayan concluido todos los trabajos.
Acompañan al certificado una pequeña memoria de fin de obra, descriptiva de las fases de los trabajos, las incidencias ocurridas, fotografías, documentación técnica de las modificaciones…
La fecha de este certificado implica que comienza a contar el plazo de garantía que tienen las obras.
Este certificado TIENE QUE ESTAR VISADO por el colegio de arquitectos y el de arquitectos técnicos. Para conseguirlo usted tiene que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa.
Si en la obra hubieran intervenido más técnicos con otros proyectos (electricidad, calefacción…) tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.

Libro del edificio
El arquitecto director de obra le deberá facilitar el Libro del edificio, que se trata de un documento donde se recogen la siguiente documentación además del proyecto inicial:

– Planos de estado final de la obra (en caso de que hubiese habido modificaciones de proyecto aprobadas)
– Relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación.
– Instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.

Licencia de primera ocupación
Deberá solicitar al ayuntamiento la licencia de primera ocupación del edificio. Le exigirán el certificado de fin de obra y la documentación de las modificaciones (en caso de que las hubiera habido). es posible que los servicios técnicos municipales realicen una inspección en algunos casos (en actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, es obligatorio).
En general, en municipios pequeños no suele ser necesaria.

Acta de recepción definitiva
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Es importante que se proceda a una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.

Garantías de las que dispone
Como usuario está usted amparado por la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, art 19, y los seguros obligatorios especificados en el punto 22.

 

Si tiene cualquier duda o necesita aclaraciones, no dude en ponerse en contacto con su arquitecto.

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